Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 vừa diễn ra gần đây: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do bên Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức đã diễn ra ngày 12/5, vấn đề khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp địa ốc đã trở thành tâm điểm thảo luận. Trong bối cảnh các kênh huy động truyền thống như tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt chẽ và thị trường trái phiếu chuyển sang giai đoạn sàng lọc khắt khe, việc nâng hạng thị trường chứng khoán được kỳ vọng sẽ mở ra một “cánh cửa” chiến lược mới. Đây là cơ hội vàng để các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận dòng vốn trung và dài hạn từ các nhà đầu tư quốc tế, từ đó giải quyết bài toán tài chính cho những siêu dự án quy mô lớn.
Bất động sản – “Đầu tàu” của thị trường chứng khoán
Trong cấu trúc của thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm ngành bất động sản luôn chiếm tỷ trọng lớn và giữ vai trò là “hàn thử biểu” cho sức mạnh của chỉ số chung.
Sức ảnh hưởng của nhóm cổ phiếu trụ tại thị trường về chứng khoán
Theo đánh giá của ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành tại Công ty Chứng khoán Kafi, các mã cổ phiếu bất động sản lớn trong rổ VN30 như VIC hay VHM vẫn đóng vai trò dẫn dắt tâm lý thị trường. Thời gian qua, sự phục hồi và đà tăng trưởng của nhóm cổ phiếu trụ này chính là động lực quan trọng nhất giúp kéo chỉ số VN-Index đi lên, tạo sức lan tỏa cho toàn thị trường.
Sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp trong bức tranh cổ phiếu
Mặc dù nhóm cổ phiếu lớn đang giữ nhịp, nhưng bức tranh chung lại có sự phân hóa rõ rệt. Trong khi các doanh nghiệp top đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực, nhiều cổ phiếu nhóm midcap (vốn hóa trung bình) vẫn đang ở trạng thái chiết khấu sâu. Thống kê cho thấy, không ít doanh nghiệp hiện đang giao dịch thấp hơn khoảng 30 – 40% so với giá trị tài sản ròng (NAV) thực tế. Điều này tạo ra kỳ vọng về một “con sóng” hồi phục mạnh mẽ cho nhóm midcap khi dòng tiền tìm kiếm các tài sản có giá trị thực bị định giá thấp.
Tín hiệu tích cực từ lợi nhuận quý I/2026
Kết quả kinh doanh quý I/2026 của các doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tốt đã ghi nhận nhiều con số ấn tượng. Một số doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số, thậm chí có đơn vị tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ nhờ việc bàn giao đúng tiến độ các dự án trọng điểm. Những tín hiệu này cho thấy các doanh nghiệp có năng lực quản trị và quỹ đất sạch vẫn duy trì được hiệu quả hoạt động bất chấp những rào cản từ thị trường.
Thách thức từ các kênh vốn truyền thống – Tín dụng và Trái phiếu
Nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc hiện nay đang ở mức cao kỷ lục, trong khi các nguồn cung vốn quen thuộc lại đang có xu hướng thắt chặt về tiêu chuẩn.
Chính sách tiền tệ và hạn mức tín dụng
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản một cách thận trọng, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của hệ thống. Chính sách này khiến thị trường lo ngại về việc tiếp cận vốn vay cho các dự án mới, buộc các doanh nghiệp hiện nay luôn phải tìm kiếm các phương án tài chính thay thế linh hoạt hơn.
Quy mô dự án phình to, nhu cầu vốn khổng lồ
Thực tế thị trường hiện nay cho thấy gần như không còn sự xuất hiện của những dự án có quy mô vài trăm tỷ đồng. Phần lớn các kế hoạch triển khai hiện tại đều có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ, thậm chí lên đến vài chục nghìn tỷ đồng. Quy mô dự án càng lớn, áp lực về dòng vốn trung và dài hạn càng đè nặng lên vai các nhà phát triển bất động sản.
Khẩu vị rủi ro trên thị trường trái phiếu đã thay đổi
Mặc dù thị trường trái phiếu vẫn còn dư địa lớn nếu so với các quốc gia như Thái Lan hay Malaysia, nhưng cuộc chơi đã thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn 2020 – 2021. Nhà đầu tư hiện nay có tâm lý thận trọng, yêu cầu khắt khe về tính pháp lý, dòng tiền thực tế của dự án và khả năng bán hàng của doanh nghiệp. Cách thẩm định trái phiếu hiện đã tiệm cận với tiêu chuẩn của ngân hàng, khiến các doanh nghiệp nhỏ hoặc có vị thế thấp gặp rất nhiều khó khăn trong việc phát hành.
Nâng hạng thị trường – Đòn bẩy gọi vốn trung và dài hạn
Việc thị trường chứng khoán Việt Nam hướng tới mục tiêu nâng hạng lên thị trường mới nổi được đánh giá là bước ngoặt quan trọng nhất để thu hút dòng tiền ngoại.
- Khi thị trường được nâng hạng, Việt Nam sẽ tự động nằm trong danh mục đầu tư của các quỹ chỉ số toàn diện và các định chế tài chính lớn trên thế giới. Dòng vốn ngoại này thường có đặc tính ổn định và tầm nhìn dài hạn, rất phù hợp với chu kỳ đầu tư của ngành bất động sản.
- Từ kinh nghiệm của làn sóng IPO và tăng vốn mạnh mẽ của ngành chứng khoán vào cuối năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể lặp lại kịch bản này. TTCK thuận lợi sau nâng hạng sẽ là thời điểm lý tưởng để các doanh nghiệp địa ốc thực hiện các thương vụ phát hành cổ phiếu mới, qua đó bổ sung nguồn vốn chủ sở hữu một cách trực tiếp.
- Việc gọi vốn qua kênh cổ phiếu giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nợ vay ngân hàng, từ đó cải thiện hệ số an toàn tài chính. Đây là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng nhất giúp doanh nghiệp có thể yên tâm triển khai các dự án quy mô lớn kéo dài nhiều năm mà không quá lo lắng về biến động lãi suất ngắn hạn.
Kết luận
Việc nâng hạng thị trường chứng khoán không chỉ là một danh hiệu mà là “chìa khóa” mở ra nguồn lực tài chính bền vững cho ngành địa ốc. Trong bối cảnh tín dụng và trái phiếu đang sàng lọc khắt khe, kênh cổ phiếu sẽ là cứu cánh để các doanh nghiệp gọi vốn trung và dài hạn. Với sự điều hành linh hoạt của chính sách tiền tệ và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các doanh nghiệp, thị trường bất động sản Việt Nam hoàn toàn có cơ sở để bước vào một chu kỳ phục hồi và phát triển mạnh mẽ từ năm 2026.
